Eerste woning kopen: complete gids voor starters
Je eerste woning kopen is een van de grootste financiële beslissingen in je leven. Of je nu net begint met oriënteren of al actief zoekt: deze gids helpt je stap voor stap op weg naar je eigen huis. Van je eerste budgetberekening tot de sleuteloverdracht bij de notaris — hier lees je precies wat je moet weten als starter op de woningmarkt in 2026.
In 2026 kun je als starter maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De NHG-grens is €470.000.
Met de huidige woningmarkt, waar de gemiddelde huizenprijs boven de 500.000 euro ligt, is goede voorbereiding essentieel. Maar laat je niet afschrikken: met de juiste kennis en begeleiding is een eigen huis ook in 2026 haalbaar. In deze gids behandelen we het volledige traject, inclusief actuele cijfers en regelingen.
De woningmarkt voor starters in 2026
De woningmarkt in 2026 biedt zowel uitdagingen als kansen voor starters:
⚠ De uitdagingen
- •De gemiddelde huizenprijs in Nederland ligt boven de €450.000
- •In populaire gebieden (Randstad, grote steden) liggen prijzen nog hoger
- •Bieden boven de vraagprijs is in veel regio's nog gebruikelijk
- •Het aanbod van betaalbare starterswoningen is beperkt
De kansen
- •De startersvrijstelling (geen overdrachtsbelasting tot €555.000) bespaart je duizenden euro's
- •De NHG-grens is verhoogd naar €470.000, waardoor meer woningen in aanmerking komen
- •Hypotheeknormen zijn iets verruimd door stijgende lonen
- •Veel gemeenten bieden een Starterslening aan als aanvulling
- •De 106%-regeling maakt het mogelijk om verduurzaming mee te financieren
Waar liggen de kansen?
Buiten de Randstad zijn woningen aanzienlijk betaalbaarder. In provincies als Groningen, Friesland, Drenthe en Limburg vind je nog starterswoningen onder de €250.000. Overweeg ook nieuwbouwprojecten: deze worden vaak vrij op naam aangeboden en zijn energiezuinig gebouwd.
Stappenplan eerste huis kopen
Het kopen van je eerste woning is een proces van gemiddeld drie tot zes maanden. Met dit stappenplan weet je precies wat je te wachten staat.
Budget bepalen
Voordat je gaat zoeken, moet je weten wat je kunt besteden. Je budget wordt bepaald door:
- •Je bruto jaarinkomen (en dat van je partner als je samen koopt)
- •Bestaande schulden zoals studieschuld of een persoonlijke lening
- •Het rentepercentage waartegen je kunt lenen
- •Je vaste lasten en leefkosten
Als vuistregel kun je in 2026 ongeveer 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen. Verdien je bijvoorbeeld 45.000 euro bruto per jaar, dan ligt je maximale hypotheek rond de 195.000 tot 200.000 euro. Koop je samen met een partner die ook 40.000 euro verdient, dan stijgt dit naar circa 365.000 tot 380.000 euro.
Houd er rekening mee dat je naast de koopsom ook bijkomende kosten hebt: de zogeheten kosten koper. Reken op circa 4 tot 6 procent van de koopsom aan extra kosten.
Hypotheek oriëntatie
Voordat je een bod uitbrengt, is het verstandig om je te oriënteren op hypotheekmogelijkheden. Dit kun je doen door:
- •Een gratis oriëntatiegesprek aan te vragen bij een hypotheekadviseur
- •Online je maximale hypotheek te berekenen
- •Verschillende hypotheekvormen te vergelijken (annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek)
- •Te checken of je in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Een hypotheekadviseur kan je een zogeheten "haalbaarheidstoets" geven. Hiermee weet je precies in welke prijsklasse je kunt zoeken en sta je sterker bij het bieden. Ben je zelfstandig ondernemer? Lees dan meer over de mogelijkheden op onze pagina hypotheek als ZZP'er.
Huis zoeken
Nu je weet wat je kunt besteden, begint het leukste deel: huizen zoeken. Handige tips:
- •Schrijf je in op Funda en zet een zoekopdracht klaar met je criteria
- •Kijk ook op Jaap.nl en lokale makelaarswebsites
- •Overweeg een aankoopmakelaar in te schakelen; die kent de lokale markt en kan je helpen met bieden
- •Bezoek open huizen dagen
- •Kijk breder dan alleen je ideale buurt; soms liggen kansen net buiten de populairste wijken
Bezichtigen en bieden
Heb je een woning op het oog? Dan is het tijd voor een bezichtiging en eventueel een bod. Let op het volgende:
- •Bezichtig minimaal twee keer, bij voorkeur op verschillende tijdstippen
- •Let op de staat van onderhoud, vochtplekken, scheuren en de staat van het dak
- •Vraag naar het energielabel en eventuele gebreken
- •Laat eventueel een bouwtechnische keuring uitvoeren voor je een bod doet
- •Schakel een aankoopmakelaar in voor advies over de biedstrategie
Bij het uitbrengen van een bod is het in de huidige markt gebruikelijk om dicht bij of boven de vraagprijs te bieden. Neem altijd ontbindende voorwaarden op in je bod, zoals een voorbehoud van financiering.
Hypotheek aanvragen
Is je bod geaccepteerd? Gefeliciteerd! Nu moet je binnen de afgesproken termijn (meestal vier tot zes weken) je financiering rondkrijgen. Het hypotheekaanvraagproces verloopt als volgt:
- Kies een hypotheekadviseur (als je die nog niet hebt)
- Verzamel alle benodigde documenten: salarisstroken, jaaropgave, werkgeversverklaring, ID, koopovereenkomst
- De adviseur zoekt de beste hypotheek voor jouw situatie
- Je ondertekent de hypotheekofferte
- De hypotheekverstrekker keurt de aanvraag goed
- Je ontvangt de bindende offerte
Naar de notaris
De laatste stap is de overdracht bij de notaris. Hier teken je twee belangrijke akten:
- •De leveringsakte: hiermee wordt de woning officieel jouw eigendom
- •De hypotheekakte: hierin staan de voorwaarden van je hypotheek
Na ondertekening krijg je de sleutels en ben je officieel huiseigenaar. De notaris zorgt voor inschrijving bij het Kadaster.
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als starter?
Een van de meest gestelde vragen van starters is: hoeveel kan ik eigenlijk lenen? Het antwoord hangt af van meerdere factoren. Hieronder geven we voorbeeldberekeningen op basis van de hypotheeknormen van 2026. Bekijk ook de actuele woonquote tabel 2026 voor de exacte inkomenseisen.
Indicatie maximale hypotheek 2026 (alleenstaande, geen schulden, 10 jaar vast)
| Bruto jaarinkomen | Indicatie maximale hypotheek | Maandlasten (indicatie) |
|---|---|---|
| €30.000 | ca. €135.000 | ca. €590 |
| €35.000 | ca. €160.000 | ca. €700 |
| €40.000 | ca. €185.000 | ca. €810 |
| €45.000 | ca. €200.000 | ca. €875 |
| €50.000 | ca. €225.000 | ca. €985 |
| €60.000 | ca. €275.000 | ca. €1.200 |
| €70.000 | ca. €325.000 | ca. €1.420 |
Indicatie op basis van hypotheeknormen 2026, annuïteitenhypotheek, 10 jaar rentevast circa 3,6%. Werkelijke bedragen kunnen afwijken.
Indicatie maximale hypotheek 2026 (twee inkomens, geen schulden)
| Gezamenlijk bruto jaarinkomen | Indicatie maximale hypotheek | Maandlasten (indicatie) |
|---|---|---|
| €60.000 | ca. €275.000 | ca. €1.200 |
| €70.000 | ca. €325.000 | ca. €1.420 |
| €80.000 | ca. €370.000 | ca. €1.620 |
| €90.000 | ca. €415.000 | ca. €1.815 |
| €100.000 | ca. €460.000 | ca. €2.010 |
Invloed van studieschuld op je hypotheek
Heb je een studieschuld? Dan verlaagt dit je maximale hypotheek. Voor studieschulden onder het nieuwe stelsel (vanaf 2024) telt 0,35 procent van de oorspronkelijke schuld mee als maandlast. Bij een oorspronkelijke studieschuld van 20.000 euro betekent dit dat je circa 10.000 tot 15.000 euro minder kunt lenen. Bereken het effect op jouw situatie met onze tool voor hypotheek met studieschuld berekenen.
Starterslening: extra lenen bovenop je hypotheek
Kom je net niet uit met je maximale hypotheek? Dan biedt de Starterslening mogelijk uitkomst. De Starterslening wordt aangeboden via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en is beschikbaar in veel gemeenten.
Kenmerken van de Starterslening in 2026:
- •Overbrugt het verschil tussen je maximale hypotheek en de koopprijs
- •Maximaal 20 procent van de koopsom
- •De eerste drie jaar betaal je geen rente en aflossing
- •Looptijd van 30 jaar
- •Rente staat 15 jaar vast
- •Niet elke gemeente biedt de Starterslening aan; check de website van jouw gemeente
Kosten eerste huis kopen (kosten koper)
Naast de koopprijs van je woning krijg je te maken met bijkomende kosten. Deze zogeheten "kosten koper" bedragen gemiddeld 4 tot 6 procent van de aankoopprijs. Hieronder vind je een overzicht van alle kosten waar je als starter in 2026 rekening mee moet houden.
Overzicht kosten koper 2026 (voorbeeldwoning van €350.000)
| Kostenpost | Bedrag (indicatie) | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | €0 (startersvrijstelling) of €7.000 (2%) | Starters 18-35 jaar betalen 0% bij woningen tot €555.000 |
| Notariskosten (leveringsakte) | €400 – €800 | Kosten voor overdracht eigendom |
| Notariskosten (hypotheekakte) | €600 – €1.000 | Kosten voor hypotheekregistratie |
| Taxatiekosten | €700 – €900 | Verplicht voor hypotheekaanvraag |
| Hypotheekadvieskosten | €2.500 – €3.500 | Advies en bemiddeling hypotheek |
| NHG-premie | €1.400 (0,4%) | Eenmalig, fiscaal aftrekbaar |
| Bankgarantie of waarborgsom | €175 – €350 | Of 10% van koopsom als waarborgsom |
| Aankoopmakelaar | €2.500 – €5.000 | Optioneel maar aan te raden |
| Bouwtechnische keuring | €300 – €500 | Sterk aanbevolen |
| Kadasterkosten | €100 – €200 | Inschrijving eigendom |
Totaal geschatte kosten koper: circa €8.775 – €13.650
Exclusief overdrachtsbelasting bij startersvrijstelling
Bedragen zijn indicaties op basis van marktgemiddelden begin 2026. Werkelijke kosten kunnen afwijken.
Overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling 2026
Een van de grootste kostenposten bij het kopen van een huis is normaal gesproken de overdrachtsbelasting van 2 procent. Maar goed nieuws voor starters: als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en je koopt een woning tot 555.000 euro, dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting. Dit is de zogeheten startersvrijstelling. Lees meer over de actuele regels op onze pagina overdrachtsbelasting 2026.
Voorwaarden startersvrijstelling 2026:
- •Je bent 18 jaar of ouder maar nog geen 35 jaar op het moment van de overdracht bij de notaris
- •De woning mag niet meer waard zijn dan 555.000 euro (de hoogste waarde van koopprijs of taxatiewaarde geldt)
- •Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt
- •Je gaat zelf in de woning wonen
- •Je legt een verklaring af bij de notaris dat je aan alle voorwaarden voldoet
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2026
De Nationale Hypotheek Garantie biedt je een vangnet als je door onvoorziene omstandigheden (zoals werkloosheid of arbeidsongeschiktheid) je hypotheek niet meer kunt betalen. Lees meer over de actuele voorwaarden op onze pagina NHG 2026 voorwaarden. In 2026 gelden de volgende voorwaarden:
- •NHG-grens: 470.000 euro (de totale hypotheek mag dit bedrag niet overschrijden)
- •Met energiebesparende maatregelen: tot 498.200 euro (6 procent extra)
- •Eenmalige premie: 0,4 procent van het hypotheekbedrag (bij 350.000 euro is dat 1.400 euro)
- •De premie is fiscaal aftrekbaar
- •Je krijgt doorgaans een rentekorting van 0,1 tot 0,3 procent bij hypotheek met NHG
Annuïteit of lineair aflossen: wat is het verschil?
Als starter moet je kiezen tussen twee aflossingsvormen: annuïtair of lineair. Beide hebben recht op hypotheekrenteaftrek. Het verschil zit in hoe je maandlasten zich ontwikkelen.
Annuïteitenhypotheek: je betaalt elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin is dat vooral rente, later steeds meer aflossing. Je netto maandlast stijgt gedurende de looptijd doordat het aftrekbare rentedeel afneemt.
Lineaire hypotheek: je lost elke maand een vast bedrag af plus rente over de restschuld. Je bruto maandlast daalt over de jaren. In het begin betaal je meer dan bij annuïtair.
| Annuïteitenhypotheek | Lineaire hypotheek | |
|---|---|---|
| Bruto maandlast | Gelijk elke maand | Daalt over de tijd |
| Begin maandlast | Lager | Hoger |
| Totale rentekosten | Hoger | Lager |
| Populariteit | ±90% kiest annuïtair | ±10% kiest lineair |
| Renteaftrek | Ja | Ja |
Voorbeeld bij €300.000 hypotheek, 4% rente, 30 jaar
Annuïtair
- Bruto maandlast: €1.432
- Totale rente over 30 jaar: circa €215.000
Lineair
- Bruto maandlast start: €1.833 (daalt naar circa €840)
- Totale rente over 30 jaar: circa €181.000
Wanneer kies je wat?
Kies annuïtair als je maximaal wilt lenen of als je de lagere startlast nodig hebt. Dit is de keuze van 90% van de starters.
Kies lineair als je inkomen het toelaat en je totaal minder rente wilt betalen. Je bouwt sneller vermogen op.
Tips voor starters op de woningmarkt
Bereid je voor op bieden boven vraagprijs
In veel regio's is het in 2026 nog steeds gebruikelijk om boven de vraagprijs te bieden. Soms wordt er 5 tot 10 procent boven de vraagprijs geboden, vooral bij populaire woningen in de Randstad. Weet van tevoren wat je maximale bod is en laat je niet meeslepen door emotie. Een aankoopmakelaar kan je helpen met een realistische biedstrategie.
Laat altijd een bouwtechnische keuring uitvoeren
Een bouwtechnische keuring kost tussen de 300 en 500 euro, maar kan je duizenden euro's aan onverwachte reparaties besparen. De keurder controleert de staat van het dak, de fundering, vochtproblemen, leidingen en meer.
Neem ontbindende voorwaarden op
Neem altijd ontbindende voorwaarden op in je koopovereenkomst. De twee belangrijkste zijn:
- •Financieringsvoorbehoud: als je de hypotheek niet rond krijgt, kun je kosteloos van de koop af
- •Voorbehoud van bouwkundige keuring: als er ernstige gebreken worden gevonden, kun je heronderhandelen of afzien van de koop
Zonder financieringsvoorbehoud loop je het risico 10 procent van de koopsom als boete te moeten betalen als de financiering niet lukt.
Check je BKR-registratie
Voor je een hypotheek aanvraagt, controleer je BKR-registratie via mijnbkr.nl. Openstaande kredieten of achterstanden kunnen invloed hebben op je maximale hypotheek. Los eventuele kleine kredieten af voor je de hypotheekaanvraag start.
Denk aan de bijkomende maandlasten
Naast je hypotheeklasten krijg je als huiseigenaar te maken met:
- •Gemeentelijke belastingen (OZB, afvalstoffenheffing, rioolheffing): circa 300 tot 800 euro per jaar
- •Opstalverzekering: circa 10 tot 30 euro per maand
- •Onderhoudskosten: reken op 1 tot 2 procent van de woningwaarde per jaar
- •Eventuele VvE-bijdrage bij een appartement
Overweeg een energiezuinige woning
Een woning met een goed energielabel (A of hoger) heeft lagere maandelijkse energiekosten en biedt voordelen bij je hypotheekaanvraag. Je kunt in 2026 meer lenen als je een energiezuinige woning koopt. Bovendien kun je tot 106 procent van de woningwaarde lenen als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Lees meer op onze pagina Hypotheek verduurzamen.
Samen een eerste woning kopen
Koop je samen met je partner? Dan zijn er een aantal extra zaken om rekening mee te houden:
Getrouwd of geregistreerd partnerschap
Jullie zijn automatisch gezamenlijk eigenaar. Bij een scheiding wordt de woning verdeeld volgens het huwelijksgoederenrecht. Beide inkomens tellen volledig mee voor de maximale hypotheek.
Samenwonend (ongehuwd)
Maak altijd een samenlevingscontract op bij de notaris. Hierin regel je wie wat heeft ingebracht, hoe de woning wordt verdeeld bij een eventuele scheiding en wat er gebeurt als een van jullie overlijdt. Zonder samenlevingscontract kan het bij een breuk heel ingewikkeld worden.
Stel: één partner verdient meer
Beide inkomens tellen mee voor de hypotheek. Het laagste inkomen telt voor 90% mee (dit percentage is in 2026 gelijk). Hoe groter het verschil, hoe meer het loont om beide namen op de hypotheek te zetten.
Veelgestelde vragen over je eerste woning kopen
Antwoorden op de meest gestelde vragen van starters op de woningmarkt in 2026.
Persoonlijk hypotheekadvies voor starters
Wil je precies weten hoeveel jij kunt lenen? Of heb je vragen over het koopproces? Onze hypotheekadviseurs helpen je graag met een vrijblijvend oriëntatiegesprek. We bespreken je mogelijkheden, berekenen je maximale hypotheek en begeleiden je door het hele traject.
Gecontroleerd door Quido Kok, financieel adviseur met 14 jaar bankervaring
Laatst bijgewerkt: juni 2026
Gratis oriëntatiegesprek aanvragen
Wij bellen je binnen 24 uur terug voor een vrijblijvend gesprek over jouw situatie. Ook 's avonds en in het weekend.
Direct een hypotheekadviseur spreken, vul onderstaand je gegevens in.
Meer lezen? Maximale hypotheek berekenen · Hypotheek verduurzamen · Kennisbank