Overwaarde berekenen bij scheiding
Basisformule
Overwaarde = Woningwaarde − Hypotheekschuld
De woningwaarde wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur; een online waardebepaling of WOZ-waarde is bij een scheiding niet voldoende. De hypotheekschuld is het openstaande saldo op de peildatum, op te vragen bij je geldverstrekker. Bij een spaar- of beleggingshypotheek telt de opgebouwde waarde in de gekoppelde polis of rekening ook mee in de verdeling.
Worden jullie het niet eens over de waarde? Dan kan elke partner een eigen taxateur inschakelen; het gemiddelde van beide taxaties geldt dan als uitgangspunt.
Hoe wordt de overwaarde verdeeld?
Het uitgangspunt hangt af van jullie situatie:
- •Gemeenschap van goederen: de overwaarde wordt 50/50 verdeeld. Sinds 2018 geldt bij trouwen automatisch een beperkte gemeenschap; de woning die tijdens het huwelijk samen is gekocht valt daar vrijwel altijd in
- •Huwelijkse voorwaarden: de verdeling volgt wat er in de voorwaarden staat, bijvoorbeeld naar rato van inbreng
- •Samenwonend: de eigendomsverhouding in de leveringsakte bepaalt de verdeling, tenzij het samenlevingscontract iets anders regelt
- •Eigen geld ingebracht: aantoonbaar eigen vermogen (bijvoorbeeld een schenking of erfenis onder uitsluitingsclausule) wordt vaak eerst terugbetaald voordat de rest wordt verdeeld
Jullie mogen in het echtscheidingsconvenant van deze uitgangspunten afwijken, bijvoorbeeld door de overwaarde te verrekenen met alimentatie of andere bezittingen. Laat de afspraken altijd vastleggen door een mediator of advocaat.
Rekenvoorbeelden
Voorbeeld 1: Woning verkopen
Na verkoop lost de notaris eerst de hypotheek af en betaalt de verkoopkosten. Beide partners ontvangen €72.000 en bouwen daarmee ieder een eigenwoningreserve op.
Voorbeeld 2: Woning overnemen
De achterblijver verhoogt de hypotheek naar €350.000 om de ex-partner uit te kopen. Dat moet passen binnen het inkomen en binnen 100% van de woningwaarde. Bereken de details op de pagina partner uitkopen.
Check of overnemen haalbaar is
Met onze gratis haalbaarheidscheck zie je binnen 2 minuten of jij de woning kunt overnemen met jouw inkomen. Inclusief indicatie van de uitkoopsom en de benodigde hypotheek.
Doe de gratis haalbaarheidscheckVerkopen of uitkopen?
| Aspect | Verkopen | Uitkopen |
|---|---|---|
| Overwaarde | Direct beschikbaar voor beiden | Ex ontvangt uitkoopsom, achterblijver houdt 'stenen' |
| Woonsituatie | Beiden zoeken iets nieuws | Achterblijver (en kinderen) blijven wonen |
| Voorwaarde | Verkoopbare woning | Inkomen achterblijver moet toereikend zijn |
| Kosten | Makelaar en verkoopkosten | Taxatie, notaris, advies, evt. hogere hypotheek |
| Overdrachtsbelasting | Koper betaalt (niet jullie) | Vrijgesteld bij verdeling na scheiding |
Wil je de woning overnemen? Lees dan hoe je de uitkoopsom precies berekent op partner uitkopen berekenen en hoe je de hypotheek op 1 naam zet. Vertrek je zelf, zorg dan voor ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
Fiscale gevolgen: bijleenregeling en belasting
Geen belasting over de overwaarde zelf
De overwaarde is geen inkomen; je betaalt er geen inkomstenbelasting over. Zolang het bedrag op je rekening staat, telt het wel mee als vermogen in box 3.
De bijleenregeling en eigenwoningreserve
Jouw deel van de overwaarde vormt een eigenwoningreserve. Koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning, dan verwacht de Belastingdienst dat je dit bedrag in de nieuwe woning steekt. Financier je het toch volledig met een hypotheek, dan is de rente over het deel ter grootte van je reserve niet aftrekbaar. Na 3 jaar vervalt de reserve.
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Neem je het deel van je ex-partner over bij de verdeling na een echtscheiding of ontbinding van een geregistreerd partnerschap, dan geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Meer over de tarieven lees je op overdrachtsbelasting 2026.
De scheidingsregeling (2 jaar renteaftrek)
De partner die vertrekt heeft na vertrek nog maximaal 2 jaar recht op hypotheekrenteaftrek over de oude woning. Regel de verkoop of overname daarom binnen die termijn. Meer hierover op hypotheek na scheiding.
De fiscale afwikkeling van een scheiding luistert nauw en hangt af van jullie situatie. Laat je hierover adviseren door een hypotheekadviseur of fiscalist voordat je de afspraken definitief vastlegt.
