Hypotheek voor een nieuwbouwwoning: zo werkt het in 2026

Wat is er anders aan een hypotheek voor een nieuwbouwwoning?

Bij een bestaande woning krijg je het volledige hypotheekbedrag in één keer en betaal je de verkoper. Bij een nieuwbouwwoning is dat anders, omdat de woning nog gebouwd moet worden. De belangrijkste verschillen:

• Bouwdepot in plaats van directe uitbetaling. Het deel van de hypotheek dat voor de bouw bedoeld is, wordt in een apart potje gezet: het bouwdepot.
• Betalen in termijnen. De aannemer wordt in fasen betaald (de bouwtermijnen), naarmate de bouw vordert.
• Geen overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw betaal je geen 2% overdrachtsbelasting (zie verderop).
• Meestal geen taxatie nodig. De waarde staat vast via de koop-/aannemingsovereenkomst.
• Mogelijk dubbele lasten. Tijdens de bouw betaal je al hypotheekrente, terwijl je vaak nog huur of een andere hypotheek betaalt.

Een nieuwbouwwoning wordt meestal 'vrij op naam' (v.o.n.) verkocht. Dat betekent dat de kosten voor de levering bij de notaris al in de koopprijs zitten. Je betaalt dus geen kosten koper voor de woning zelf — alleen de kosten voor je hypotheek.

Het bouwdepot uitgelegd

Het bouwdepot is een rekening waarop het bouwdeel van je hypotheek wordt gestort. Naarmate de bouw vordert, stuurt de aannemer facturen (de bouwtermijnen). Jij keurt die goed en de geldverstrekker betaalt ze rechtstreeks vanuit het bouwdepot.

Wat zit er in het bouwdepot?

• De aanneemsom (de bouwkosten van de woning)
• Eventueel meerwerk (extra opties die je kiest)
• Soms een deel voor de grond, afhankelijk van de situatie

Hoe lang loopt een bouwdepot?

Bij nieuwbouw loopt het bouwdepot doorgaans maximaal 24 maanden. Binnen die periode moeten alle bouwtermijnen betaald zijn. Bij een verbouwing is de looptijd meestal korter (vaak 6 maanden).

Wat gebeurt er met geld dat overblijft?

Blijft er aan het einde geld over in het bouwdepot? Dan wordt dat meestal gebruikt om je hypotheek (deels) af te lossen. Het bedrag dat je niet hebt opgenomen, heb je dan dus ook niet geleend.

Rente over het bouwdepot en dubbele lasten

Dit is voor veel kopers het meest verwarrende onderdeel, dus we leggen het rustig uit.

Je betaalt rente over je volledige hypotheek

Vanaf het moment dat je de hypotheek afsluit, betaal je rente over het hele hypotheekbedrag — ook over het deel dat nog in het bouwdepot zit.

Maar je ontvangt ook rente over het bouwdepot

Over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat, krijg je rente terug. Dit rentepercentage is meestal gelijk aan je hypotheekrente. In de praktijk betekent dit dat de rente die je betaalt over het niet-opgenomen deel grotendeels wordt verrekend met de rente die je ontvangt. Naarmate het depot leegloopt, neemt deze verrekening af en gaan je netto maandlasten omhoog.

Dubbele lasten tijdens de bouw

Tijdens de bouw betaal je al hypotheekrente, terwijl je vaak nog ergens anders woont (huur of een bestaande hypotheek). Houd hier rekening mee in je budget. Het goede nieuws: de hypotheekrente die je tijdens de bouw betaalt, is in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar, net als bij een gewone eigenwoninghypotheek.

Geen overdrachtsbelasting en geen taxatie — de voordelen op een rij

Een nieuwbouwwoning kopen is op het gebied van bijkomende kosten vaak voordeliger dan een bestaande woning:

Geen overdrachtsbelasting (besparing 2%)

Bij een bestaande woning betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Bij een nieuwbouwwoning betaal je dit niet. In de koopprijs zit wel 21% btw, maar die is al verwerkt in de v.o.n.-prijs — je hoeft hem dus niet apart te betalen of voor te schieten.

Meestal geen taxatiekosten (besparing €700 - €900)

Voor een nieuwbouwwoning is doorgaans geen taxatierapport nodig. De waarde staat vast via de koop-/aannemingsovereenkomst. Dat scheelt je de taxatiekosten die je bij een bestaande woning wél maakt.

Geen kosten koper voor de woning

Omdat nieuwbouw vrij op naam (v.o.n.) wordt verkocht, zitten de leveringskosten van de notaris al in de prijs. Je betaalt alleen nog de notariskosten voor de hypotheekakte. Reken zelf uit wat je maximaal kunt lenen met onze gratis rekentool.

Wat kost een hypotheek voor nieuwbouw? (vergelijking)

De grootste verschillen zitten in de bijkomende kosten. Ter illustratie een vergelijking bij een woning van €350.000:

Een nieuwbouwwoning is qua kosten koper dus duizenden euro's voordeliger. Houd er wel rekening mee dat je tijdens de bouw mogelijk dubbele lasten hebt en dat meerwerk de aanneemsom verhoogt. Dit zijn indicatieve bedragen; je adviseur rekent jouw exacte situatie door.

Meerwerk meefinancieren in je nieuwbouwhypotheek

Bij nieuwbouw kies je vaak voor extra opties: een grotere dakkapel, een luxere keuken, een uitbouw of een betere badkamer. Dit heet meerwerk.

Meerwerk kun je in veel gevallen meefinancieren in je hypotheek, mits het totaal binnen de getaxeerde of overeengekomen woningwaarde en binnen je maximale hypotheek past. Belangrijk:

• Meerwerk verhoogt de aanneemsom en dus het bouwdepot.
• Je kunt nooit meer lenen dan 100% van de woningwaarde (energiezuinige maatregelen kunnen hierop een uitzondering zijn — zie hieronder).
• Bespreek meerwerkkeuzes vroeg met je adviseur, zodat het bouwdepot toereikend is.

Extra lenen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning

Nieuwbouwwoningen zijn tegenwoordig zeer energiezuinig (vaak energielabel A of beter, gebouwd volgens de BENG-eisen). Dat is gunstig voor je hypotheek:

• Voor energiezuinige woningen mag je vaak extra lenen voor energiebesparende maatregelen, tot boven de 100% van de woningwaarde.
• Voor zeer energiezuinige of energieneutrale (nul-op-de-meter) woningen kun je in veel gevallen een extra bedrag bovenop je inkomensruimte lenen.
• De exacte regels en bedragen wijzigen jaarlijks. Vraag je adviseur naar de actuele mogelijkheden voor jouw nieuwbouwwoning.

Lees meer over de invloed van het energielabel op je hypotheek.

NHG bij een nieuwbouwwoning

Ook voor een nieuwbouwwoning kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten, mits de totale kosten (inclusief meerwerk) binnen de NHG-kostengrens van 2026 vallen. NHG geeft je een vangnet als je onverhoopt je hypotheek niet meer kunt betalen, en levert vaak een rentekorting op. Let op: bij nieuwbouw tellen ook meerwerk en bijkomende kosten mee voor de NHG-grens. Lees meer over de NHG-voorwaarden in 2026.

Een nieuwbouwhypotheek afsluiten: stap voor stap

1. Stap 1: Bereken je maximale hypotheek. Begin met een indicatie van wat je kunt lenen. Gebruik onze gratis rekentool.
2. Stap 2: Teken de koop-/aannemingsovereenkomst. Bij nieuwbouw teken je een koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw. Hierin staan de aanneemsom en het bouwschema.
3. Stap 3: Hypotheekadvies en -aanvraag. Een onafhankelijk adviseur berekent je maximale hypotheek inclusief bouwdepot en meerwerk, en vergelijkt alle geldverstrekkers.
4. Stap 4: Bouwdepot wordt ingericht. Na het passeren van de hypotheek bij de notaris wordt het bouwdepot ingericht. De bouwtermijnen worden hieruit betaald.
5. Stap 5: Bouwtermijnen goedkeuren. Tijdens de bouw keur je de facturen van de aannemer goed; de geldverstrekker betaalt ze vanuit het depot.
6. Stap 6: Oplevering. Bij oplevering is (vrijwel) het hele depot gebruikt. Restant wordt meestal afgelost op je hypotheek.

Ben je starter? Bekijk dan ook ons stappenplan voor je eerste woning kopen en de actuele hypotheeknormen 2026.