In het kort
- Heb je 5% of meer van de aandelen? Dan beoordeelt de geldverstrekker je als ondernemer, ook al krijg je salaris van je eigen BV.
- Je toetsinkomen is het gemiddelde van de laatste drie jaar, met het laatste jaar als maximum.
- Naast je salaris kan dividend meetellen. Winst die in de BV blijft telt ook mee als je meer dan 50% zeggenschap hebt en je BV er financieel gezond genoeg voor is.
- Bestaat je BV korter dan 36 maanden? Dan telt alleen je salaris.
- Een erkende rekenexpert zet alles op een rij in een Inkomensverklaring Ondernemer.
Wanneer ben je DGA voor de hypotheek?
Heb je direct of via een holding 5% of meer van de aandelen in de BV waar je werkt? Dan ben je voor de hypotheek een ondernemer, ook al staat er salaris op je loonstrook. Een werkgeversverklaring is dan niet genoeg. Je inkomen wordt vastgesteld met een Inkomensverklaring Ondernemer. Die stelt een door NHG erkende rekenexpert op.
Dat klinkt als extra werk. Het is ook een kans. In de inkomensverklaring kan namelijk meer meetellen dan alleen je salaris.
Wat telt mee als inkomen?
Je toetsinkomen bestaat uit twee delen: je salaris uit de BV en een deel van de winst. Voor de winst zijn er twee routes.
Waaruit bestaat je toetsinkomen als DGA?
Salaris uit je BV
Gemiddelde laatste drie jaar, maximaal het laatste jaar
Route 1: uitgekeerd dividend
Gemiddelde laatste drie jaar, maximaal het laatste jaar
Route 2: winst die in de BV blijft
Bij meer dan 50% zeggenschap en een gezonde balans
Jouw toetsinkomen
Hierop rekent de geldverstrekker je maximale hypotheek uit
Je salaris
Je salaris telt mee als gemiddelde van de laatste drie jaar, met het laatste jaar als maximum. Heb je een auto van de zaak, dan telt de bijtelling niet als inkomen. Die bijtelling verhoogt je salaris op papier, maar je hebt dat geld niet echt verdiend.
Route 1: uitgekeerd dividend
Dividend dat je de afgelopen jaren echt hebt ontvangen, telt mee als gemiddelde over drie jaar. Ook hier is het laatste jaar het maximum. Het dividend kan nooit hoger meetellen dan de gemiddelde winst voor belastingen van je BV.
Route 2: winst die in de BV blijft
Laat je de winst liever in je BV staan? Dan kan een deel daarvan toch meetellen. Twee voorwaarden:
- Je hebt genoeg zeggenschap. Meestal betekent dat meer dan 50% van de aandelen. Dan kun je zelf beslissen om de winst uit te keren.
- Je BV had de winst kunnen uitkeren. De rekenexpert doet een dubbele balanstoets. Daarbij kijkt die naar het resultaat, de liquiditeit en de solvabiliteit. Is de winst wel geboekt maar zit het geld vast in voorraad of investeringen, dan telt minder mee.
Je kiest voor route 1 of route 2. Doet geen van beide recht aan wat je echt verdient? Dan mag de rekenexpert ze combineren, maar alleen tot 75% van de gemiddelde winst.
Rekenvoorbeeld: wat telt mee naast je salaris?
Gemiddeld uitgekeerd dividend €10.000, berekende winstreserve €20.000, gemiddelde winst voor belastingen €36.000
Route 1: alleen uitgekeerd dividend
€10.000
Wat je echt hebt ontvangen
Route 2: alleen winst die in de BV blijft
€20.000
Na de dubbele balanstoets
Uitzondering: beide samen
€27.000
€30.000 opgeteld, maar maximaal 75% van €36.000
Voorbeeld uit de NHG-toetskaders voor de Inkomensverklaring Ondernemer (versie 01.2026). Dit bedrag komt bovenop je salaris. Of route 2 of de combinatie in jouw situatie kan, beoordeelt de rekenexpert.
Waarom drie jaar cijfers zo belangrijk zijn
De geldverstrekker wil weten wat je structureel verdient, niet wat je in één goed jaar verdiende. Daarom tellen de laatste drie volledige boekjaren. Het laatste jaar is altijd het maximum.
Zo werkt het gemiddelde
De drie regels die je toetsinkomen bepalen
- 1
Drie jaar gemiddeld
Een uitschieter in één jaar telt maar voor een derde mee.
- 2
Laatste jaar is het plafond
Stijgt je inkomen? Dan telt nooit meer mee dan wat je vorig jaar verdiende.
- 3
Korter dan 36 maanden
Dan telt alleen je salaris. Dividend en winst in de BV tellen nog niet mee.
Daalde je resultaat in het laatste jaar? Dan is dat lagere bedrag het plafond. Goed om te weten als je een jaar hebt geïnvesteerd of tegenvallers had. Je BV moet minimaal 12 maanden bestaan voordat een inkomensverklaring mogelijk is.
Stijgend inkomen zonder NHG
Groeit je inkomen hard? Sommige geldverstrekkers rekenen zonder NHG met een gewogen gemiddelde, waarbij het laatste jaar zwaarder telt. NIBC doet dat bijvoorbeeld met de 1-2-3 methode: jaar 1 telt één keer, jaar 2 twee keer en jaar 3 drie keer. Voorwaarden zijn dat je langer dan 36 maanden actief bent en drie volledige jaarrekeningen hebt. Ook dan telt nooit meer mee dan het laatste jaar. En nooit meer dan 20% boven de uitkomst volgens de NHG-regels. Welke geldverstrekker welke methode gebruikt, verschilt. Daar zit vaak het verschil tussen wel of niet kunnen kopen.
Wat de geldverstrekker naast je inkomen bekijkt
Je inkomen telt alleen als het bestendig is. De rekenexpert kijkt daarom ook naar de financiële gezondheid van je BV.
- Liquiditeit. Kan je BV haar kortlopende rekeningen betalen? De norm is dat de vlottende activa minstens even groot zijn als de kortlopende schulden.
- Solvabiliteit. Welk deel van je BV is gefinancierd met eigen vermogen? De norm is 25% of meer. Een dalende trend wordt kritisch bekeken.
- Rekening-courant. Heb je privé een schuld aan je BV? Tot €17.500 is dat geen probleem. Daarboven kan het je eigen vermogen op papier verlagen, tenzij de lening voor je eigen woning is.
Zit je BV net onder een van deze normen? Dan is er soms toch een oplossing, bijvoorbeeld met een toelichting van je accountant over de oorzaak en de verwachte verbetering. Niet elke geldverstrekker is daar even soepel in.
Welke documenten heb je nodig?
De rekenexpert vraagt in elk geval deze stukken op:
Documenten voor je inkomensverklaring als DGA
- 1
Jaarrekeningen van je BV
Van de laatste drie jaar. Vanaf 1 mei moeten de cijfers van vorig jaar definitief zijn.
- 2
Je aangiftes en aanslagen inkomstenbelasting
Aangiftes van de laatste drie jaar en de laatste twee definitieve aanslagen.
- 3
Verklaring geregistreerd inkomen
Digitaal van de Belastingdienst, onder de oorspronkelijke bestandsnaam.
- 4
Loonstroken
Een recente loonstrook en die van december van het laatste boekjaar.
- 5
UWV verzekeringsbericht en KvK-uittreksel
Het uittreksel mag niet ouder zijn dan drie maanden.
Heb je meerdere BV's, bijvoorbeeld een holding en een werkmaatschappij? Dan heb je ook een organogram nodig. Vanaf 1 augustus vraagt de rekenexpert daarnaast een winst- en verliesrekening van het lopende jaar.
Zo haal je het meeste uit je cijfers
Herken je dit?
Je keert weinig dividend uit, maar je BV maakt goede winst
Let op: route 2 kan je toetsinkomen flink verhogen, mits je meer dan 50% zeggenschap hebt
Je inkomen is de laatste jaren hard gestegen
Let op: kijk naar geldverstrekkers met een gewogen gemiddelde (zonder NHG)
Je BV bestaat korter dan drie jaar
Let op: alleen je salaris telt; een hoger salaris kan dan meer opleveren dan winst laten staan
Je BV heeft net geïnvesteerd of een lage solvabiliteit
Let op: laat je accountant de oorzaak en het herstel onderbouwen
Je werkte eerst als zzp'er en zette je bedrijf om in een BV
Let op: de jaren als eenmanszaak kunnen meetellen als je hetzelfde werk deed
Werk je (nog) als zzp'er met een eenmanszaak? Lees dan hypotheek als zzp'er. Heb je pas één jaar cijfers, kijk dan bij zzp hypotheek met 1 jaar cijfers. Wil je eerst een idee van je leenruimte? Gebruik de rekentool op maximale hypotheek berekenen met je toetsinkomen als inkomen.
