Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je tijdens de looptijd geen aflossing betaalt. Je betaalt maandelijks alleen rente aan de geldverstrekker. Het geleende bedrag, de hoofdsom, blijft gedurende de gehele looptijd gelijk. Aan het einde van de looptijd — meestal na 30 jaar — moet je het volledige bedrag in een keer terugbetalen.
Hoe werkt het in de praktijk?
Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van €300.000 met een rente van 4,0%. Dan betaal je maandelijks €1.000 aan rente, maar je lost niets af op de schuld. Na 30 jaar is je schuld nog steeds €300.000 en moet je dit bedrag terugbetalen of een nieuwe hypotheek afsluiten.
Verschil met annuïtair en lineair aflossen
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand een vast bedrag dat bestaat uit rente en aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, waardoor de rente en daarmee je maandlasten dalen. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je daarentegen alleen rente — je maandlasten zijn daardoor lager, maar je bouwt geen vermogen op in je woning.
Belangrijk: geen hypotheekrenteaftrek na 2013
Voor aflossingsvrije hypotheken die na 1 januari 2013 zijn afgesloten, geldt geen recht op hypotheekrenteaftrek aflossingsvrij. Alleen als je annuïtair of lineair aflost, heb je recht op renteaftrek. Hypotheken van voor 2013 vallen onder het overgangsrecht: daarvoor mag je het aflossingsvrije deel behouden met behoud van renteaftrek, tot uiterlijk 2044. Wil je weten hoeveel je maximaal kunt lenen? Bekijk onze pagina maximale hypotheek berekenen.
Vergelijking hypotheekvormen bij €300.000 (rente 4,0%, looptijd 30 jaar)
| Aflossingsvrij | Annuïtair | Lineair | |
|---|---|---|---|
| Maandlast eerste jaar (bruto) | €1.000 | €1.432 | €1.833 |
| Maandlast na 15 jaar (bruto) | €1.000 | €1.432 | €1.417 |
| Maandlast laatste jaar (bruto) | €1.000 | €1.432 | €1.028 |
| Totaal betaalde rente (30 jaar) | €360.000 | €215.608 | €181.500 |
| Restschuld na 30 jaar | €300.000 | €0 | €0 |
| Hypotheekrenteaftrek (na 2013) | Nee | Ja | Ja |
| Vermogensopbouw in woning | Nee | Ja | Ja |
De aflossingsvrije hypotheek heeft de laagste maandlasten, maar kost over de gehele looptijd veruit het meeste aan rente. Bovendien houd je na 30 jaar een schuld van €300.000 over, terwijl je bij annuïtair of lineair aflossen schuldenvrij bent. Het is daarom belangrijk om goed na te denken over hoe je het resterende bedrag aan het aflossingsvrij einde looptijd wilt terugbetalen.
Strenger beleid in 2026: wat verandert er?
Het strenger beleid aflossingsvrij wordt in 2026 verder aangescherpt. Meerdere geldverstrekkers stellen strengere eisen aan het aflossingsvrije deel van je hypotheek. De meest ingrijpende wijziging komt van Rabobank aflossingsvrij 2026 en haar dochteronderneming Obvion.
Rabobank en Obvion: aanscherping per 11 mei 2026
Vanaf 11 mei 2026 hanteren Rabobank aflossingsvrije hypotheek en Obvion strengere normen voor het aflossingsvrije deel:
- Het aflossingsvrije deel mag maximaal 30% van de woningwaarde bedragen
- Het aflossingsvrije bedrag is gemaximeerd op €150.000
- Deze regels gelden voor nieuwe hypotheekaanvragen en voor het oversluiten van bestaande hypotheken
Dit strenger beleid aflossingsvrij heeft direct gevolgen voor huiseigenaren die hun aflossingsvrije hypotheek willen verlengen of oversluiten bij deze banken.
Waarom scherpen banken het beleid aan?
Banken maken zich al langer zorgen over de risico aflossingsvrije hypotheek, met name wanneer deze aflopen rond of na pensionering van de klant. Met een lager pensioeninkomen en een volledige restschuld kunnen betalingsproblemen ontstaan. De aanscherpingen zijn bedoeld om deze risico's te beperken.
Overige banken: hoe staan zij ervoor?
Niet alleen Rabobank scherpt aan. Meerdere geldverstrekkers hanteren al langer beperkingen op het aflossingsvrije deel. De trend is duidelijk: steeds meer banken willen het aflossingsvrije deel beperken, met name als de loan-to-value (LTV) hoog is.
Tijdlijn strenger beleid aflossingsvrije hypotheek per bank
| Bank / geldverstrekker | Maatregel | Ingangsdatum |
|---|---|---|
| Rabobank | Aflossingsvrij max 30% woningwaarde, max €150.000 | 11 mei 2026 |
| Obvion | Zelfde regels als Rabobank | 11 mei 2026 |
| ABN AMRO | Aflossingsvrij max 50% van woningwaarde bij nieuwe hypotheken | Reeds actief |
| ING | Individuele beoordeling bij aflossingsvrij > 50% | Reeds actief |
| Overige geldverstrekkers | Wisselend beleid, trend richting aanscherping | Lopend |
Het beleid verschilt per geldverstrekker en kan tussentijds wijzigen. Raadpleeg altijd een hypotheekadviseur voor de meest actuele voorwaarden. Heb je vragen over hoe het strengere beleid jouw situatie raakt? Neem contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.
Einde looptijd aflossingsvrije hypotheek: wat nu?
De looptijd van een aflossingsvrije hypotheek is doorgaans 30 jaar. Veel hypotheken die rond de millenniumwisseling zijn afgesloten, lopen nu af of lopen in de komende jaren af. Bij het aflossingsvrij einde looptijd moet je het volledige hypotheekbedrag terugbetalen. Dat is voor veel huiseigenaren een fors bedrag. Wat zijn je opties?
Optie 1: Hypotheek verlengen bij je huidige bank
De meeste banken zijn bereid om een aflossingsvrije hypotheek verlengen toe te staan, maar dit is niet gegarandeerd. De bank beoordeelt je situatie opnieuw, waarbij ze kijken naar je inkomen (inclusief pensioeninkomen hypotheek als je 57 jaar of ouder bent), de LTV-ratio en je financiële positie. Hoe lager je schuld ten opzichte van de woningwaarde, hoe groter de kans op verlenging.
Optie 2: Hypotheek oversluiten naar een andere bank
Je kunt je hypotheek ook oversluiten naar een andere geldverstrekker, eventueel met gunstigere voorwaarden. Let op: bij oversluiten toetst de nieuwe bank je volledig opnieuw, inclusief inkomenstoets. Lees meer op onze pagina over hypotheek oversluiten.
Optie 3: (Gedeeltelijk) aflossen met spaargeld of overwaarde
Als je overwaarde hebt opgebouwd doordat je woning in waarde is gestegen, of als je spaargeld of beleggingen hebt opgebouwd, kun je de aflossingsvrije hypotheek geheel of gedeeltelijk aflossen. Hoe meer je aflost, hoe eenvoudiger het wordt om de resterende hypotheek te verlengen.
Optie 4: Woning verkopen en kleiner wonen
Een andere mogelijkheid is het verkopen van je huidige woning en het kopen of huren van een kleinere, goedkopere woning. Met de verkoopopbrengst los je de hypotheek af en je houdt idealiter geld over voor een volgende woning of als aanvulling op je pensioen.
Optie 5: Hypotheek verhogen voor verduurzaming
In sommige gevallen kan het zinvol zijn om je hypotheek te verhogen voor verduurzaming, waardoor de woning in waarde stijgt en je energiekosten dalen. Dit kan helpen bij de herfinancieringstoets. Bekijk de mogelijkheden op onze pagina hypotheek verhogen.
Opties bij einde looptijd aflossingsvrije hypotheek
| Optie | Voordelen | Nadelen |
|---|---|---|
| Verlengen bij huidige bank | Eenvoudig, geen notariskosten, bestaande relatie | Niet gegarandeerd, mogelijk strengere voorwaarden |
| Oversluiten naar andere bank | Mogelijk lagere rente, verse start | Volledige inkomenstoets, notaris- en taxatiekosten |
| (Gedeeltelijk) aflossen | Lagere maandlasten, minder risico | Spaargeld is weg, minder financiële buffer |
| Woning verkopen | Schuldenvrij, eventueel geld over | Emotioneel lastig, verhuiskosten |
| Hypotheek verhogen verduurzaming | Waardestijging woning, lagere energiekosten | Hogere schuld, extra maandlasten |
Risico's van een aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek brengt specifieke risico's met zich mee waar je bewust van moet zijn. Hieronder bespreken we de belangrijkste risico aflossingsvrije hypotheek aandachtspunten, met name voor huiseigenaren die richting pensioen gaan.
Risico 1: Pensioen met lager inkomen
Na je pensionering daalt je inkomen doorgaans met 20% tot 40% ten opzichte van je laatstverdiende loon. Als je dan nog steeds de volledige hypotheekrente moet betalen zonder dat je hebt afgelost, kunnen de maandlasten zwaar drukken op je pensioeninkomen hypotheek. Belangrijk: vanaf je 57e toetsen banken al op je verwachte pensioeninkomen bij een nieuwe hypotheekaanvraag of verlenging.
Risico 2: Partner overlijdt
Als je partner overlijdt, valt een deel van het gezamenlijke inkomen weg. Bij een aflossingsvrije hypotheek met hoge maandlasten kan dit betekenen dat je de hypotheek niet meer kunt dragen. Een goede overlijdensrisicoverzekering is daarom essentieel als je een aflossingsvrije hypotheek hebt.
Risico 3: Rentestijging
Wanneer je rentevaste periode afloopt en je een nieuwe rente moet afspreken, loop je het risico dat de rente fors is gestegen. Bij een aflossingsvrije hypotheek merk je een rentestijging direct in je maandlasten, omdat je over het volledige oorspronkelijke bedrag rente betaalt. Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek is dit risico kleiner doordat de schuld al deels is afgelost.
Risico 4: LTV-problemen bij verlenging
De loan-to-value (LTV) — de verhouding tussen je hypotheekschuld en de woningwaarde — speelt een grote rol bij verlenging. Als je woning in waarde is gedaald en je niets hebt afgelost, kan je LTV te hoog zijn om de aflossingsvrije hypotheek verlengen te krijgen. Banken willen steeds vaker dat de LTV bij verlenging niet hoger is dan 80% tot 100%.
Risico 5: Geen recht op hypotheekrenteaftrek
Heb je je aflossingsvrije hypotheek na 1 januari 2013 afgesloten? Dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek aflossingsvrij. Dit maakt de netto maandlasten hoger dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Het verschil kan oplopen tot honderden euro's per maand.
1 op de 5 Nederlanders tussen 40 en 67 jaar maakt zich zorgen over het niet kunnen krijgen van een nieuwe hypotheek als de huidige einde looptijd aflossingsvrije hypotheek bereikt. Het is daarom belangrijk om ruim op tijd actie te ondernemen.
Oplossingen en alternatieven
Heb je een aflossingsvrije hypotheek en maak je je zorgen over de toekomst? Er zijn verschillende oplossingen om je risico's te beperken en je financiële situatie te verbeteren.
Oplossing 1: Begin met gedeeltelijk aflossen
Je hoeft niet in een keer je hele hypotheek af te lossen. Door maandelijks een extra bedrag af te lossen, verlaag je geleidelijk je restschuld. Zelfs een bescheiden extra aflossing van €200 of €300 per maand maakt over 10 jaar een verschil van €24.000 tot €36.000. Dit verbetert je LTV-ratio en maakt verlenging eenvoudiger.
Oplossing 2: Oversluiten naar een (deels) aflossende hypotheek
Je kunt je aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een hypotheek die deels aflossingsvrij is en deels annuïtair. Zo bouw je geleidelijk vermogen op terwijl je maandlasten beheersbaar blijven. Het aflossende deel biedt bovendien recht op hypotheekrenteaftrek. Lees meer op onze pagina hypotheek oversluiten.
Oplossing 3: Woning verkopen en kleiner wonen
Als je woning flink in waarde is gestegen, kun je overwegen om te verkopen en een kleinere woning te kopen. Met de overwaarde los je je aflossingsvrije hypotheek af en houd je mogelijk geld over. Dit is met name voor gepensioneerden een verstandige optie.
Oplossing 4: Spaargeld of beleggingen inzetten
Heb je vermogen opgebouwd in een spaarverzekering, beleggingspolis of op een spaarrekening? Dan kun je dit inzetten om je aflossingsvrije hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen.
Oplossing 5: Verduurzamen en waarde toevoegen
Door je woning te verduurzamen — denk aan isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp — stijgt de woningwaarde en dalen je energiekosten. Dit verbetert je financiële positie bij een eventuele herfinanciering.
Weet je niet welke oplossing het beste bij jouw situatie past? Neem contact op met een van onze hypotheekadviseurs voor een persoonlijk adviesgesprek.
Aflossingsvrije hypotheek en pensioen
De combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en pensioen is een van de grootste financiële aandachtspunten voor veel Nederlanders. Wie met pensioen gaat, ziet het inkomen fors dalen. Als je dan nog een volledige hypotheekschuld hebt zonder dat je hebt afgelost, kan dat financieel knel geven.
Toetsing op pensioeninkomen vanaf 57 jaar
Een belangrijk gegeven: banken toetsen al vanaf je 57e op je verwachte pensioeninkomen hypotheek als je een nieuwe hypotheek aanvraagt of je aflossingsvrije hypotheek verlengen wilt. Dit betekent dat niet je huidige salaris, maar je toekomstige AOW plus aanvullend pensioen als uitgangspunt wordt genomen. Voor veel mensen is dit een forse terugval in inkomen, soms wel 30% tot 40% lager dan het laatstverdiende loon.
Overgangsrecht: hypotheken van voor 2013
Heb je je aflossingsvrije hypotheek afgesloten voor 1 januari 2013? Dan val je onder het overgangsrecht. Dit betekent dat je de hypotheekrenteaftrek op het aflossingsvrije deel mag behouden tot uiterlijk 2044. Dit biedt financieel voordeel ten opzichte van hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, maar het neemt de restschuldproblematiek bij het einde van de looptijd niet weg.
Wanneer actie ondernemen?
Hoe eerder je begint met het oplossen van je aflossingsvrije hypotheek 2026 situatie, hoe meer opties je hebt. Wacht niet tot het aflossingsvrij einde looptijd in zicht komt. Neem idealiter al 10 tot 15 jaar voor het einde van de looptijd contact op met een hypotheekadviseur om je mogelijkheden in kaart te brengen. Wil je weten hoe jouw pensioeninkomen zich verhoudt tot je hypotheeklasten? Bekijk onze pagina maximale hypotheek berekenen of neem contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.
